In Immobilienanzeigen stehen die Angaben zur Wohnfläche in Quadratmetern – die meisten Interessenten verlassen sich darauf und messen nicht noch einmal nach. Das kann ein Fehler sein! Denn laut Stiftung Warentest sind zwei von drei Angaben falsch, was sich natürlich auf die Höhe der monatlichen Miete auswirken muss.

Verschiedene Berechnungsarten

Es gibt zum einen die Berechnung der Quadratmeter nach der DIN-Norm, zum anderen kann die Wohnflächenverordnung zum Tragen kommen. Letztere wird immer dann angewendet, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Eine festgelegte Methode gibt es nicht, allerdings entscheiden Gerichte im Streitfall meist aufgrund der Wohnflächenverordnung. Im Folgenden zeigen wir einmal die Unterschiede auf.

Berechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die Raumhöhe muss mindestens zwei Meter betragen, damit die Fläche voll anrechenbar ist. Daher gilt zum Beispiel für Flächen unter Schrägen, Treppen oder in Nischen, dass diese ab einer Raumhöhe von zwei Metern zu 100 Prozent angerechnet werden, zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe erfolgt die Anrechnung zu 50 Prozent. Ist der Raum mit einer geringeren Höhe als einem Meter versehen, so darf die entsprechende Fläche nicht angerechnet werden.
Nicht zur Wohnfläche zählen Säulen, Vormauerungen und Pfeiler, auch Schornsteinflächen dürfen nicht berücksichtigt werden. Das gilt immer dann, wenn sie eine Fläche von 0,1 Quadratmeter benötigen und eine Höhe von mindestens einem Meter aufweisen.
Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen nicht zur Wohnfläche. Balkons und Terrassen dürfen nur zu 50 Prozent angerechnet werden.

Anwendung der DIN-Norm

Vermieter und Verkäufer können Vorteile aus der Anwendung der DIN-Norm ziehen, denn hier wird von der Grundfläche der Immobilie ausgegangen. Von der gesamten Fläche wird die Konstruktionsfläche abgezogen, die sich durch die einzelnen Bauteile (Wände, Stützen usw.) ergibt. Nun wird in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen unterschieden, wobei nur die Nutz- und Verkehrsflächen angerechnet werden dürfen. Das heißt, dass zum Beispiel eine Abstellkammer nicht zur Wohnfläche zählt. Schrägen und Balkone werden dafür aber mit einbezogen – und zwar zu 100 Prozent. Die Unterschiede zur Wohnflächenverordnung können bis zu 40 Prozent betragen, was sich natürlich im Kauf- oder Mietpreis niederschlägt, wenn dieser auf Basis der Quadratmeteranzahl berechnet wird.

Sofern im Miet- oder Kaufvertrag auf keine der beiden Methoden Bezug genommen wird, kann der Mieter oder Käufer versuchen, sein Recht auf Mietminderung bei falscher Quadratmeterberechnung geltend zu machen. Dies wird meist nur über den gerichtlichen Weg möglich sein. Wurde im Vertrag aber die Anwendung der DIN-Norm festgehalten, müssen die Unterschiede zur Wohnflächenverordnung schon gravierend sein, damit sich ein Gericht auf die Durchsetzung der Ansprüche festlegt.